Антихреза - це контракт, за яким нерухомість передається як гарантія майбутнього платежу. Таким чином, майно переходить до рук кредитора, дозволяючи останньому отримувати дохід від використання та експлуатації активу.
Антихреза триває, в принципі, до тих пір, поки позичальник не виконає своє зобов’язання (крім випадків, про які ми детально розповімо пізніше). Після досягнення цієї мети актив може повернутися боржнику.
Пояснено ще простіше, антихреза - це пакт між двома сторонами, в якому одна сторона (як гарантія платежу) надає іншій (у разі невідповідності їх оплати) нерухомість. Коли з вигодами від нерухомості або сплатою боржника борг зникає, тоді нерухомість повертається в руки боржника.
В кінці цієї статті ми побачимо приклад, але спочатку ми детально розберемо характеристики антихрези; а також права та обов'язки сторін.
Характеристика антихрезу
Основними характеристиками антихрезу є:
- Позичальник пропонує заставу, тобто він підтримує своє зобов'язання щодо сплати матеріальним активом, який в даному випадку є власністю.
- Антихрезис є допоміжним правом, оскільки він створений для забезпечення сплати зобов'язання та його інтересів, якщо вони породжуються. Якщо непогашена заборгованість погашена, то і антихреза.
- Учасниками договору є антихрезист, який відмовляється від володіння майном, та антихрестичний кредитор, який ним користується.
- Антихрезист не може повернути майно без попередньої оплати заборгованості, що очікується.
- Неможливо виконати кілька антихрезових контрактів на одне і те ж товар, оскільки потрібно його позбавлення власності. Щоб пояснити це по-іншому, антихрестик не міг одночасно передавати майно більш ніж одному кредитору. З іншого боку, можливо створити кілька іпотечних кредитів щодо одного і того ж активу, оскільки боржнику не потрібно розпоряджатися його власність.
- Це, мабуть, одна з причин, чому антихрезисні контракти менш популярні, ніж іпотечні. Останні дозволяють боржнику продовжувати оселяти їхнє житло.
- Кожне законодавство по-різному визначає антихрезу. Наприклад, у перуанському випадку це реальне право (безпосередня та абсолютна довіреність), завдяки якому боржник передає майно своєму кредитору в заставу. Таким чином, це дає йому силу використовувати його та сприймати його плоди. Законодавство Перу також вимагає, щоб формально було зафіксовано договір у державних документах.
- Договір погашається не тільки після сплати зобов’язання, але зі знищенням або експропріацією майна, або якщо кредитор відмовляється від антихрези. Останнє відбувається, якщо позикодавець вважає, наприклад, що використання майна не приносить достатнього доходу. Потім ви вимагатимете від антихрезиста сплатити ваш борг іншим способом.
Обов'язки та права антихристового кредитора
Найважливішими обов'язками та правами антикритового кредитора є:
- Кредитор зобов'язаний захищати цілісність майна
- Ви повинні взяти на себе витрати на основні послуги (вода, електроенергія, серед інших), що дозволяють користуватися власністю.
- Отримавши гарантію, кредитор насолоджуватиметься результатами її експлуатації. Наприклад, у випадку квартири ви можете її зайняти та заощадити на оренді. Інша альтернатива полягає в тому, що ви здаєте його в оренду третій стороні, отримуючи відповідну періодичну вигоду від орендарів.
- Кредитор спочатку стягує відсотки, генеровані боргом, якщо це можливо. Після сплати цих фінансових витрат дохід від використання майна може амортизувати частину основної суми позики.
- Якщо сторони домовились, що відсотки не нараховуватимуться, плоди експлуатації активу будуть спрямовані безпосередньо на зменшення основної суми позики.
- У разі несплати кредитор може вимагати судового виконання гарантії.
Обов'язки та права антихрезиста
Основними обов'язками та правами антихрезиста є:
- Ви зобов’язані передати у власність нерухомість, маючи змогу вимагати її повернення лише при скасуванні боргу.
- Ви можете подати позов до кредитора за відшкодування збитків, якщо кредитор не старанно розпоряджається майном.
- Ви несете відповідальність за сплату податків на майно.
- Ви повинні нести витрати на ремонт та обслуговування, якщо кредитор не завдав збитків.
- Ви погоджуєтесь замінити інвестиції у вдосконалення, на що має бути ваша згода.
- Ви можете заперечити проти неправильного використання активу, наприклад, якщо кредитор планує кардинально змінити простір на майні.
Приклад антихрезу
Давайте розглянемо дуже простий приклад антихрези. Припустимо, Луїс Антоніо Оліварес винен Хосе Гутьєрресу 45 000 доларів. Потім обидва підписують антихрезовий контракт, щоб забезпечити повернення фінансування.
Угода дозволяє пану Гутьєрресу орендувати або здавати в оренду третій стороні одне з об’єктів нерухомості, яким володіє Оліварес. Термін дії контракту становить десять місяців, передбачаючи орендну ціну 4500 доларів США.
У цьому випадку слід зазначити, що учасники не погодились генерувати відсотки за позикою. Таким чином, після сплати боргу актив повертається в Оліварес.