У Португалії надання іпотечних кредитів просувається надзвичайно швидко. Ця ситуація викликає занепокоєння у аналітиків, які задаються питанням, чи не годує Португалія нову бульбашку з нерухомістю.
Одним із даних, який привернув увагу економістів і викликав занепокоєння, є зростання іпотечних кредитів у Португалії. Якщо порівняти перші десять місяців 2019 року з першими десятьма місяцями 2018 року, ми побачимо, що надання іпотечних кредитів зросло на 5%. За конкретними даними, це означає 8 522 мільйони євро, позичених на придбання нерухомості.
Посилення умов доступу до кредиту
Однак збільшення іпотечного кредиту не те, що сталося в 2019 році. Вже в 2018 році, зважаючи на збільшення наданих іпотечних кредитів, Банк Португалії як орган, відповідальний за банківський нагляд у португальській країні, наказав посилити доступ до іпотечний кредит. Для цього були встановлені більш вимогливі вимоги. Таким чином, клієнти не могли отримати доступ до іпотеки, якщо вони не виділяли щонайменше 50% свого доходу на виплату позики за своє майно. З іншого боку, іпотечний кредит не може перевищувати 90% вартості будинку, що купується, і повинен був амортизуватися менше ніж за 40 років.
Слід зазначити, що португальські банки застосовували заходи щодо посилення кредитування, зазначені Банком Португалії. Однак, незважаючи на жорсткіші кредитні обмеження, іпотечне кредитування продовжує зростати. Саме тут багато хто задається питанням, як посилення доступу до кредитів призвело до прямо протилежних результатів до бажаного.
Чому збільшилось надання іпотечних кредитів?
Причини такої динаміки збільшення кредитів різноманітні. Відновлення португальської економіки призвело до більшої схильності до витрат, відсоткові ставки низькі, а майно, як це традиція в Португалії, є активом, який з роками набирає ваги. Таким чином, португальська нерухомість - це актив, який привернув увагу інвесторів не лише серед самих громадян Португалії, але й серед іноземних інвесторів. Тому залучення нерухомості серед португальських та іноземних інвесторів призвело до збільшення попиту на іпотечні позики.
Джентрифікація та іноземні інвестори
Це бажання інвестувати в нерухомість вже зазначалося в ціні на землю. Є райони Лісабона, в яких ціна квадратного метра перевищує 4500 євро. Все це призвело до так званого джентрифікації.
Ця джентрифікація - це процес, за допомогою якого мешканці міських кварталів, традиційно за доступними цінами та орендною платою, відмовляються від своїх традиційних районів, щоб переїхати в інші околиці. Все починається тоді, коли райони центру міста починають ставати популярними, досягаючи слави та престижу та затребуваних туристами. Будинки відновлюються, попит на нерухомість у районі зростає, а ціни на оренду зростають. Таким чином, популярні класи замінюються вищими соціальними класами, які можуть зіткнутися з вищими витратами на оренду житла. Дійсно, багато португальських міст проходять так званий процес джентрифікації.
Також не слід забувати про так звані «золоті візи». Це посвідки на проживання іноземних громадян, які мають інвестиції в нерухомість, що перевищують півмільйона євро. Більше того, інвестиції у нерухомість вартістю понад півмільйона євро не лише надають право проживання в Португалії, але й дають доступ до цікавих податкових пільг.
Наслідки "золотих віз" відчули в португальських містах, особливо у двох найважливіших: Лісабоні та Порто. Таким чином, є багато іноземців з Бразилії, Китаю та Франції, які прагнуть інвестувати в нерухомість в Португалії.
Низькі процентні ставки, правопорушення та завищені властивості
У цьому контексті збільшення попиту на нерухомість ціни зростають. Підтвердженням цього є те, що ціни на житло в Португалії зросли на 11,2% у другому кварталі 2019 року, і все взяли за еталон другий квартал 2018 року.
Ну, оскільки іпотечний кредит різко зростає, а ціни на житло зростають, виникає занепокоєння ситуацією на ринку нерухомості в Португалії. Як ми раніше попереджали, існує побоювання, що міхур може харчуватися в португальських країнах.
У цьому сенсі необхідно виділити низькі процентні ставки. Тому за сценарію низьких процентних ставок заощадження будуть каратись, а громадяни вважатимуть за краще витрачати гроші. У цьому випадку громадськість зробить ставку на інвестиції в нерухомість, оскільки в Португалії вони вважаються активами, які з часом збільшують вартість.
По-друге, ми повинні вказати на надмірну цінність нерухомості - фактор, який завжди присутній у народженні будь-якої бульбашки нерухомості.
Нарешті, вам слід звернути увагу на безнадійну заборгованість. І справа в тому, що португальські банки можуть мати труднощі зі стягненням своїх кредитів з високим ступенем правопорушень, з яким вони повинні зіткнутися.