Оцінка нерухомості - це теоретична грошова вартість, яка присвоюється майну на основі технічних параметрів.
Ці параметри відповідають методології оцінки, яка у багатьох країнах встановлена законодавством. У кожній оцінці нерухомості ці параметри необхідно аргументувати у звіті.
Оцінку нерухомості повинен готувати затверджений фахівець, який може бути архітектором, геодезистом або інженером. Це залежатиме від того, чи оцінюватиметься нерухомість: будинок, квартира, земельна ділянка чи промисловий склад.
Найпоширенішим використанням звіту про оцінку нерухомості є придбання нерухомості за допомогою іпотечного кредиту, тому його також часто називають „оцінкою іпотеки”. Він служить вартістю для фінансової установи при прийнятті рішення про надання іпотеки на ту чи іншу суму на основі вартості оцінюваного активу.
Для чого призначена оцінка нерухомості?
Оцінка нерухомості може служити нам для кількох цілей, найбільш важливими є:
- Отримати іпотечний кредит, який має оцінений актив як забезпечення.
- Знати теоретичне значення з достатньою строгістю для винесення рішення про спадщину, розлучення або як стартову ціну на аукціонах.
- Досягнення технічної цінності за допомогою конкретного регламенту, який відрізняє його від простої орієнтаційної оцінки.
Слід врахувати, що чим вищий показник оцінки, тим вища оцінна вартість нерухомості. Це означає, що у вас буде більше запасу при запиті позики, в якій майно є заставою.
Як розраховується оцінка нерухомості?
Фактори, що враховуються при оцінці нерухомості, поєднують технічні та юридичні аспекти. Основними, що визначають економічну цінність оцінки, є:
- Розташування: Місто, мікрорайон, житлова зона тощо.
- Поверхня: Можна отримати два дані про поверхню в квадратних метрах, корисні (не враховуючи простір, зайнятий стінами) та побудовані (іноді включаючи загальні зони будівлі).
- Поширення: Йдеться про перелік кількості кімнат, туалетів чи внутрішніх двориків, які може мати будинок. Він також враховує оцінку правильного використання простору.
- Стан збереження: Він складається з трьох основних категорій, відремонтований будинок, у хорошому стані та підлягає ремонту.
- Використані матеріали: Визначальні фактори при оцінці якості будинку, кондиціонування, наприклад, енергетичний рейтинг.
- Орієнтація: Кардинальна точка, до якої спрямований будинок, тобто північ, схід, захід, південь та поєднання, які можна дати одне одному.
- Ринкова ціна: Проведено невелике дослідження останніх продажів, щоб знати діапазон цін у цьому районі.
Крім того, повинні бути проведені юридичні перевірки, які можуть обмежити цінність оцінки, наприклад, дізнатися, чи є у них офіційний захист.
Однак вартість властивості може змінюватися з часом або через внутрішні фактори (додавання поліпшень), або зовнішні фактори (позитивно-негативний розвиток навколишнього середовища).
Приклад використання в оцінці нерухомості
Припустимо, ми хочемо придбати будинок, вартість продажу якого становить близько 100 000 євро. У свою чергу, ми хочемо, щоб банк фінансував 100% від вартості продажу, оскільки ми лише заощадили витрати на купівлю та продаж, такі як місцеві податки або комісія за нерухомість:
Звідси можна навести два сценарії:
- Якщо вартість оцінки становить 90 000 євро, а необхідна іпотечна позика - 100 000 євро, наші заощадження, крім оплати 15 000 євро витрат на купівлю-продаж, повинні сплатити різницю в 10 000 євро.
- Якщо вартість оцінки складає 100 000 євро або більше, вона покриє необхідну нам суму.
Слід зазначити, що не є звичним, що вартість оцінки стягується у розмірі 100% від вартості закупівлі, загальне правило - 80%. Тобто, якщо ціна складає 100 000 євро, оціночна вартість повинна становити 125 000 євро, оскільки 80% від 125 000 є це 100 000 євро, які нам потрібні.
