Джинні Мей - федеральний урядовий орган, за підтримки Уряду США, який працює на ринку іпотечних кредитів. Її місія - зробити житло доступним та доступним для мільйонів домогосподарств, що належать до найбільш незахищених класів країни та мають менше ресурсів. Водночас він забезпечує ліквідність на ринку іпотечного кредитування.
Він досягає цієї мети, підтримуючи іпотечні облігації (МБС), основою яких є іпотечні кредити, гарантовані головним чином двома відомствами федерального уряду, відповідають певним вимогам та видають ряд конкретних кредиторів. Це Федеральна житлова адміністрація (FHA) та Департамент у справах ветеранів (VA).
Потім позикодавці видають MBS, в основі яких лежать ці іпотечні кредити, а Джінні Мей підтримує своєчасну виплату відсотків та основної суми за облігаціями своїм інвесторам. Ці MBS вважаються одними з найбезпечніших інвестицій, незалежно від часу економічного циклу.
Незважаючи на те, що вона відома як Джіні Мей, її повне ім'я - Урядова національна іпотечна асоціація (GNMA).
Як працює Джіні Мей?
Джинні Мей працює паралельно з приватним сектором, щоб реагувати на потреби неблагополучних груп населення США. Вона виступає заставою для облігацій MBS, основою яких є ці іпотечні кредити.
Це дозволяє позикодавцям цих кредитів отримувати вищі ціни, оскільки ці позики завдяки цьому вважаються безризичними активами.
GNMA не створює, не купує та не продає іпотечні кредити та не видає MBS. Швидше, це гарантує оплату потоків, отриманих від MBS. Якщо позикодавці не платять, Джіні Мей перераховує гроші від збитків суб'єкту сек'юритизації, щоб він міг виконати свої платіжні зобов'язання перед інвесторами облігацій MBS.
На цьому ринку позикодавці та інвестори продають та купують ці позики, щоб отримати від них рентабельність. Завдяки цьому ринку кредитори можуть отримувати надлишок ліквідності та доходу для фінансування нових позик або нових операцій. Пам’ятаймо, що позики, які фінансова установа підтримує в рівновазі, потребують років для повернення та повернення капіталу. Тому цим суб’єктам вигідніше продавати ці позикові пакети інвесторам, зацікавленим у їх купівлі.
Прохідність - це каналізація, яка дозволяє коштам переходити з одного місця в інше через посередника, який приймає комісію.
Процес сек'юритизації
Тут відбувається сек'юритизація приватними організаціями, які об’єднують придбані іпотечні кредити (які повинні відповідати наведеним нижче критеріям) у пули активів та випускають облігації MBS. Потім ці організації розміщують облігації для інвесторів на ринку.
Отже, Джіні Мей знаходиться на четвертому рівні поглинання втрат, якщо вони виникають. Як ми вже зазначали на початку, попереду боржник іпотеки, державне страхування та ресурси емітента.
Вимоги до позики та емітента MBS
Позики повинні відповідати критеріям прийнятності, що стосуються:
- Мінімальний початковий запис.
- Обмежений коефіцієнт LTV (позика / власний капітал).
- Максимальний розмір.
- Мінімально необхідна документація.
- Позичальник придбав страховку.
Емітенти, зі свого боку, повинні продемонструвати відповідність критеріям прийнятності, пов’язаним із типом позик, що об’єднуються для випуску MBS. Наприклад, потенційний емітент повинен засвідчити, що він є іпотекодержателем, затвердженим FHA, і принаймні протягом останніх трьох років. Крім того, інші аспекти, такі як наступні два:
- Фінансові аспекти: фінансова звітність, вимоги до капіталу та ліквідності, вимоги до активів тощо.
- Контроль якості: для створення, андеррайтингу та обслуговування іпотечних позик.
Джинні Мей будова
MBS мають наскрізну структуру амортизації. Це означає, що інвестори отримують відповідні відсотки, оскільки позичальники виплачують іпотеку, основну частку та відсотки. Насправді відбувається те, що всі амортизації іпотечних кредитів накопичуються для здійснення виплат накопиченого щомісяця інвестору фондом. З цієї суми необхідно відняти комісійні за гарантію та обслуговування. Іншими словами, плата, яку сплачує фонд, буде меншою за ставку за іпотечні кошти в пулі.
Що стосується купону, то це середньозважений купон, який обчислюється як середньозважена процентна ставка за позиками в пулі. Однак тут слід враховувати, що інвестори отримують відсотки за зменшення капіталу з часом, отримані внаслідок амортизації іпотечних кредитів.
Що стосується середньозваженого строку погашення пулу, це середнє значення строків погашення всіх іпотечних кредитів у групі, зважених за рахунок непогашеного основного залишку кожної застави в пулі.
Пов'язані ризики
Інвестори повинні знати про ризики, властиві інвестуванню:
- Ризик процентної ставки: Коли процентні ставки падають, кількість передоплат прискорюється, оскільки позичальники поспішають рефінансувати, і в результаті кредитори втрачають відсотки, оскільки зменшується непогашена основна база.
- Ризик передоплати: Це відбувається, коли боржники частково або повністю амортизують свою іпотеку заздалегідь, тобто поза погодженим графіком амортизації. У цьому випадку іпотечний боржник перестає виплачувати відсотки за цю суму, а отже, інвестор MBS отримає менші відсотки. Попередньо сплачена сума зберігається у фонді до відповідної дати, а потім власники облігацій є "прохідними".